Tasar una finca rústica puede parecer un proceso algo complicado. Por ello, desde ED Soluciones te mostramos este artículo en el que te explicaremos qué es una finca rústica, qué tipos existen, cómo valorar una, qué métodos hay para tasarla, quién es el encargado de llevar a cabo este proceso y cómo debe ser el modelo de informe para tasar una finca.
¿Qué es una finca rústica?
Una finca rústica es una porción de terreno cuya naturaleza y uso están relacionados con la explotación agrícola, forestal, ganadera o cinegética. Se trata de un suelo no urbanizable, por tanto, las posibilidades de construir en un terreno rústico están muy limitadas por la ley.
Algunas comunidades autónomas permiten la construcción de viviendas en fincas rústicas en el caso de que la propiedad se encuentre cerca de un núcleo urbano. Sin embargo, esta es una situación poco habitual.
Existe la posibilidad de que ya hubiese una edificación anterior en el terreno. En este caso, sería posible reacondicionarla y dedicarla a actividades agrícolas o a actividades relacionadas con los espacios naturales, ya sean deportivas, de enseñanza o culturales, por ejemplo.
No obstante, has de tener en cuenta que una finca no será rústica por el simple hecho de encontrarse en el campo. Para conocer el tipo de finca en la que te encuentras, es fundamental realizar una valoración de las calificaciones del suelo según lo indique la legislación urbanística vigente.
Tipos de fincas rústicas
Existen 4 tipos de fincas rústicas clasificadas en función de la actividad económica a la que estén destinadas:
- Finca agrícola: puede ser de secano, regadío, hortícola al aire libre, arrozal, frutal de cítricos (naranja, mandarina, pomelo, limón), frutal de árboles no cítricos (hueso, pepita fruto seco, carnosos y platanera) viñedo y olivar.
- Finca ganadera
- Finca forestal
- Finca cinegética: dentro de esta se encuentran las de caza mayor (jabalí, corzo, ciervo…) y de caza menor, entre otros animales se incluyen el conejo, la codorniz o la liebre.
Tasación de fincas rústicas
La tasación de una finca rústica es el proceso que consiste en determinar el valor de un bien de naturaleza rústica mediante métodos y procedimientos oficiales y reglados, es decir, tiene un valor judicial. Será necesario llevar a cabo una tasación para solicitar un préstamo hipotecario, conocer el valor del mercado, valorar terrenos expropiados, en procesos de compra-venta, para conocer el valor de un patrimonio o impugnar impuestos por parte de la administración.
El valor de una finca rústica va a depender de factores como la superficie del terreno, la actividad de la misma (si es agrícola, ganadera, cinegética o forestal), la localización y su distancia con respecto a la capital de provincia más cercana. Además, influyen otros factores como el clima del terreno, el entorno físico, las instalaciones de la finca, o las construcciones dentro de la misma.
Métodos de tasación de fincas rústicas
Se pueden diferenciar entre tres tipos distintos de métodos para tasar una finca rústica. La elección de uno u otro deberá valorarse en función de los aspectos que se implican en la valoración de la tasación y las limitaciones que tenga cada una de las variantes.
Por lo tanto, entre las diferentes técnicas para valorar terrenos rústicos se pueden distinguir los siguientes:
1. Método de Comparación
Este consiste en la comparación de la finca con otras de características similares. Para ello, debes conocer el precio en operaciones de compra-venta que se hayan realizado en un período de tiempo próximo.
La parte negativa de este método es que se trata de un proceso que no es especialmente práctico, ya que puede darse una gran oscilación en los precios y, además, las operaciones en el mercado de las fincas rústicas pueden ser poco transparentes.
2. Método Estadístico
Esta variante de tasación de finca se basa en analizar estadísticas a través del estudio de la correlación y las distribuciones de probabilidad. La mayor limitación viene de la falta de información acerca de otras transacciones de compra-venta similares.
Dentro de las variables a analizar se encuentra la ubicación, el rendimiento económico de la finca, y la distancia al núcleo urbano más cercano.
3. Método de Capitalización de Rentas
Se trata de uno de los métodos más usados. Consiste en analizar los ingresos de la finca y restarle los gastos. Es decir, habría que calcular el aprovechamiento económico de la finca.
Con el objetivo de conocer el rendimiento económico de una finca, necesitarás saber la siguiente información:
- Ingresos anuales (Ia): Rendimiento de la finca (Rf) x Precio del producto explotado (pp).
- Gastos anuales (Ga).
- Tipo de interés (TI dividido entre 100).
Por lo tanto, la fórmula quedaría así: Valor de la tasación = (Rf x Pp -Ga) / (Ti/100)
4. Método Residual
El método de tasación residual estático se basa en estudiar el uso del suelo sin incluir las fluctuaciones a lo largo del tiempo.
5. Otros métodos
Método de Valoración Ambiental: tiene en cuenta los valores medioambientales (si el terreno contiene recursos productivos, sumidero de residuos, fuente de utilidad no productiva o realiza un servicio de soporte a la vida en la Tierra) disponibles en el terreno y les asigna un valor en función de los mismos.
Método de Valoración de Infraestructuras Agrarias: mide el valor de las construcciones existentes en el terreno, como pozos de agua o sistemas de regadío.
¿Quién puede tasar una finca rústica?
Para tasar una finca rústica y que este proceso contenga una validez legal, el responsable de la misma debe poseer la titulación oficial de Ingeniería Agrónoma o de Ingeniería Técnica Agrónoma.
Si la finca rústica contiene construcciones industriales, estás podrán ser tasadas por arquitectos, arquitectos técnicos o titulados en Ingeniería Industrial.
Modelo de informe de tasación de finca rústica
Un modelo de informe de tasación de finca rústica debe contener los siguientes apartados:
- Antecedentes: en este se incluirá la información relacionada con la identificación del cliente, el tasador y la localización de la finca. Además, deberán incluirse otros aspectos como la razón por la que se tasa la finca y el método de tasación empleado.
- Fuentes de información: citación de los documentos usados para llevar a cabo el informe.
- Descripción de los bienes valorados: identificación y descripción de los bienes a valorar.
- Valoración de los terrenos: cálculos a través de los cuales conseguirás el valor de la finca rústica.
- Resumen del informe del perito.
- Consideraciones legales: explicación de los métodos usados y su relación con la ley vigente.
- Anexos.
Esperamos que este artículo haya resuelto tus dudas sobre cómo tasar una finca rústica. Si no es así, pregúntanos. Desde ED Soluciones estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites. ¡Contacta con nosotros!
