El reparto o partición de una herencia no siempre es una cuestión pacífica. En diversas ocasiones surgen diferencias entre los herederos que pueden terminar con la petición de la intervención judicial en las operaciones particionales o divisorias. Entre estas operaciones se encuentran, por este orden, las siguientes: el inventario o relación de bienes hereditarios; el avalúo, tasación o valoración de los bienes; su liquidación y por último su distribución o reparto.
El desacuerdo en la valoración de una herencia cuando su propiedad es proindiviso de varios o de todos los herederos es una de las razones que más pueden enquistar el reparto de la herencia.
Has de tener en cuenta que cuando el reparto se hace de manera amistosa y hay que disolver la comunidad del bien, la primera alternativa que se plantea sobre la mesa pasa por vender y comprar la parte que los demás tengan. El que compra querrá un precio bajo para el inmueble; y el que vende puede tratar de conseguir el valor más alto. Existe un conflicto de intereses que no siempre es fácil de resolver.
¿Quién valora los bienes de una herencia?
Un perito tasador es la persona encargada de realizar la valoración de los bienes que conforman una herencia cuando existe un desacuerdo entre los herederos. Este perito deberá tener distinta cualificación profesional según la índole de bienes a valorar.
Por ejemplo, si solamente hay inmuebles en la herencia, necesitarás como tasador a un perito arquitecto o arquitecto técnico o agente inmobiliario. En el caso de tener bienes muebles o vehículos, será necesario otro tipo de conocimientos para efectuar una valoración conforme al mercado. En todo caso, han de ser profesionales imparciales que hagan una valoración independiente.
La valoración de los bienes hereditarios cobra especial importancia, ya que de ella depende que la participación de la herencia vaya acorde a la voluntad del testador sobre el reparto y en consecuencia, que no se produzcan desacuerdos entre los herederos.
El valor de mercado al momento de la participación es el que debe primar para tasar la generalidad de los bienes. Hay que matizar que normalmente a efectos fiscales y más concretamente en el Impuesto de Sucesiones, tratándose de inmuebles, sé suele aplicar un valor de referencia a partir del valor catastral, y es aquel valor el que se suele aplicar.
¿Qué bienes suelen provocar desacuerdos entre los herederos en el reparto de una herencia?
Los bienes de más valor, normalmente las viviendas, fincas u otro tipo de inmuebles, son los que suelen provocar desacuerdos entre los herederos a la hora de dividir la herencia.
Los desacuerdos suelen versar sobre el valor de tasación, que tanta importancia tiene, de todos o de alguno de los bienes hereditarios. Pero también se puede discutir la propia inclusión en el inventario de la herencia de propiedades inmobiliarias, discutiendo por ejemplo si el inmueble era privativo o ganancial, lo que puede suponer un mayor o menor porcentaje de dicho bien a incluir en el inventario y por ende en la valoración.
La titularidad o cotitularidad de cuentas bancarias, por su trascendencia para la inclusión de todo o parte del saldo acreedor, puede producir controversia. La cotitularidad formal de la cuenta puede verse en entredicho si se prueba que los ingresos de la misma provenían de uno solo de sus titulares.
¿Qué pasa si en una herencia uno de los herederos no quiere vender?
Nos ponemos en el caso de que haya que repartir un bien inmueble entre todos o varios herederos. Un piso o una casa son bienes indivisibles, por lo que si tienes una vivienda como herencia y debes repartirla entre varias personas, pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero tiene solo una parte de la misma.
Pero… ¿Qué ocurre si alguno de los herederos no quiere vender la propiedad?
Es necesario el consentimiento de todos los propietarios para vender una herencia. Pero así como no se puede obligar a un coheredero a vender su parte si no quiere, tampoco se puede obligar a los demás a permanecer en la indivisión de la herencia.
Si no se puede conseguir ningún acuerdo mediante la adjudicación de otros bienes hereditarios que hubiese en la herencia (metálico, vehículos, etc.). La discrepancia pasa por solicitar judicialmente la acción de división del condominio, que termina con la subasta del inmueble, abriéndola a postores o licitadores extraños que deberán depositar previamente para participar un 30% de su valor.
En la subasta también podrán tomar parte los herederos proindiviso del inmueble sin constituir fianza o depósito, a excepción del que se negó a vender… Por ello, es necesario previamente a la subasta efectuar una tasación del inmueble por un perito judicial, designado de común acuerdo por las partes o por sorteo. Si el bien es realizado en la subasta, el adjudicatario deberá pagar el precio que se repartirá entre los herederos en proporción a su participación.
¿Qué hacer cuando hay un desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia?
El desacuerdo en la valoración del inmueble de la herencia cuando su propiedad es proindiviso de varios o todos los herederos es una de las razones que más pueden enquistar el reparto de la herencia.
Has de tener en cuenta que cuando el reparto se realiza de manera amistosa y hay que disolver la comunidad del bien, la primera alternativa que se plantea sobre la mesa pasa por vender y comprar la parte que los demás tienen. El que compra querrá un precio bajo para la propiedad; y el que vende puede tratar de conseguir el valor más alto. Existe un conflicto de intereses que no siempre es sencillo de resolver.
Soluciones posibles ante el desacuerdo en la valoración del inmueble en una herencia
Lo más sensato en estos casos es tratar de realizar una única tasación lo más realista y objetiva posible, por lo que se aconseja recurrir a expertos externos sin ningún tipo de relación con los implicados. Esto es lo que sucede en los procedimientos judiciales de división de herencia, en el que normalmente el perito tasador es nombrado por sorteo de la lista judicial en el caso de no existir acuerdo de todos los coherederos. Pero esta alternativa no siempre es aceptada por todos ellos.
En el supuesto de que cada coheredero presente su propia tasación del inmueble dará lugar seguro a valoraciones muy dispares. Una solución sería sumarlas todas para calcular la media y así fijar el valor promedio teniendo en cuenta todas ellas. Aplicar la regla de tomar el valor de tasación que elija la mayoría de los herederos puede ser otra opción posible al caso de existir varias tasaciones.
Otro recurso que se puede llevar a cabo es escoger al azar tres peritos desconocidos por las partes y hacer un sorteo entre ellos para designar al tasador. Todo ello, además, debe estar documentado previamente mediante un acuerdo firmado por las partes para aceptar las reglas de la elección y el resultado.
Como último recurso también estaría asistir a valoraciones efectuadas por organismos oficiales como la Agencia Tributaria con su valor de referencia a efectos fiscales o tomar el valor catastral, si bien este último tiende a ser más bajo que el de mercado en la mayoría de los casos.
Esperamos que este artículo te haya resuelto las dudas en cuanto al desacuerdo en la valoración de una herencia. Si no es así, contacta con nosotros. Desde ED Soluciones estaremos encantados de ayudarte en lo que necesites.
