En el proceso de tasación existe una parte imprescindible que consiste en la búsqueda de propiedades comparables o testigos: fincas similares a la que va a ser tasada que sirven de referencia para calcular el valor.
Por ser uno de los puntos más importantes en la metodología de la tasación inmobiliaria, desde ED Soluciones queremos explicarte qué son los testigos en una tasación, qué papel representan dentro del informe y cómo se encuentran.
¿Qué son los testigos de una tasación?
En una tasación, los testigos o inmuebles comparables son aquellos parecidos a la propiedad objeto de tasación por su ubicación, características o superficie. Se usan en el proceso de tasación para la homogeneización de precios de inmuebles comparables.
Los testigos de una tasación también se llaman muestras de mercado.
Características de un testigo en una tasación
Según la norma ECO, para que un tasador considere un inmueble comparable o testigo de una propiedad a tasar, debe atender a las siguientes características:
1. Ubicación
Una de las características principales para escoger un inmueble como testigo es su localización, concretamente, el código postal.
2. Uso
Los usos del inmueble (residencial, económico-industrial, servicios, equipamientos, espacios libres, transportes e infraestructuras o agropecuarios y forestales) y concretamente de las viviendas (unifamiliar, plurifamiliar y residencia especial) son fundamentales para determinar el valor de una propiedad por comparación con otros.
3. Tipología
Para escoger un testigo en una tasación, el tasador también tiene que tener en consideración la tipología inmobiliaria: si la propiedad es de tipo industrial, comercial, residencial o rústica.
4. Superficie
Los inmuebles escogidos como testigos para una tasación deben tener una superficie construida y útil similar a la propiedad a valorar.
5. Antigüedad
Además de la antigüedad de la vivienda, el tasador solo debe admitir como testigos los datos de las propiedades recopilados en los seis meses anteriores a la tasación.
6. Estado de conservación
Para que el perito calcule el estado de conservación de una propiedad con respecto a otras, debes tener en consideración la antigüedad del edificio con respeto a su vida útil y su estado de conservación, calificándolo de bueno a ruinoso.
Existen otros documentos como el Pliego de Prescripciones Técnicas por el que se regirá el contrato de consultoría y asistencia para la realización de informes técnicos de tasación de las viviendas y otras propiedades del Instituto de la Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, donde también se determinan las características de los testigos derivados de la Norma ECO.
Cuando no existen inmuebles comparables, se usa la técnica de coste o residual para calcular la tasación.
Homogeneización de valores comparables
La homogeneización de valores comparables es el proceso que el tasador usa para estudiar la vivienda objeto de tasación en relación con los inmuebles testigos. El objetivo de la homogeneización de valores es deducir un precio para la propiedad en función de los demás.
Para la homogeneización de valores comparables, el perito compara los factores matemáticamente (peor: < 1 – mejor: = 1 – mejor > 1) y calcula la media ponderada de las características según la técnica de comparación.
Inmuebles comparables o testigos de una tasación en el método de comparación
El método de comparación es un proceso de tasación que se basa en usar testigos como referencia para determinar el valor de un bien inmueble.
1. Selección de testigos
La búsqueda de testigos se realiza una vez que el tasador homologado ha llevado a cabo las cinco comprobaciones y ha visitado la propiedad. Entonces, busca viviendas parecidas (seis concretamente para realizar la tasación por el método de comparación) en función de las características mencionadas anteriormente.
2. Valoración de testigos
Para calcular el valor de una propiedad por el método de comparación, la norma ECO establece cinco reglas generales que el tasador homologado debe cumplir:
- Determinar las características que afectan al valor del inmueble.
- Tomar un segmento del mercado inmobiliario de comparables y recopilar tasaciones y precios actuales de compraventa.
- Seleccionar los comparables representativos.
- Homogeneizar los testigos según los criterios del método.
- Asignar el valor del inmueble según los precios homogeneizados (sin servidumbres y limitaciones del dominio).
Inmuebles comparables o testigos en una tasación en el método de actualización de rentas
Otra metodología para el cálculo de la tasación que requiere de la existencia de testigos es la actualización de rentas.
El método de actualización de rentas calcula el valor de la propiedad en función de las rentas que puede producir, y suele usarse cuando, por ejemplo, existe un mercado de alquiler entre los inmuebles testigos.
¿Qué hacer cuando no hay testigos en una tasación?
Cuando no existen testigos para calcular la tasación, se recurre a otras técnicas de tasación recogidas en la normativa ECO: el método residual o el método de coste.
Esto suele ocurrir cuando es necesario tasar propiedades como terrenos urbanos, fincas rústicas o inmuebles especiales donde no existen testigos válidos para aplicar el método de comparación.
Base de datos de inmuebles testigos o comparables
Hoy en día, no existe una base de datos unificada donde encontrar los valores de propiedades susceptibles de actuar como testigos. Por eso, a la hora de recabar la información sobre los comparables, los tasadores homologados recurren a herramientas como los buscadores de inmobiliarias.
Errores en la selección de testigos en una tasación
Uno de los fallos que pueden suceder a la hora de elaborar un informe de tasación es la selección de inmuebles testigos que no son válidos para calcular el método de comparación.
Esto puede darse cuando se escogen propiedades con una tipología diferente a la finca objeto de la tasación; cuando no tienen las mismas características; cuando la superficie del testigo es un 20% mayor o menor que la del inmueble a tasar o cuando no se llevan a cabo las comprobaciones.
Esperamos que este artículo te haya servido para saber qué son los testigos de una tasación, qué papel tienen dentro del informe y cómo se encuentran. Si tienes alguna duda, contacta con nosotros y pregúntanos. Desde ED Soluciones estamos a tu disposición para ayudarte en todo lo que necesites.
