A la hora de pedir una hipoteca para la compra de un inmueble necesitas una tasación.
La tasación de un bien para mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda. Esta se trata de una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.
La tasación inmobiliaria o patrimonial sirve para conocer el valor real de tu piso, inmueble o propiedad. Ahora bien, la finalidad de la valoración determina: la normativa de aplicación, los criterios, los métodos y los procedimientos a usar para determinar el valor de la tasación. Por ejemplo, un inmueble puede tener un valor si es para mercado hipotecario y otro valor a efectos de expropiación.
La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezcan las leyes.
Por ello, desde ED Soluciones vamos a mostrarte qué distintas finalidades tiene la tasación de un inmueble, pero antes vamos a ver qué es una tasación hipotecaria.
¿Qué es una tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración, el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.
La tasación hipotecaria solamente tiene la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de impuesto que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
- La ubicación.
- Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados…
- La superficie: m2 y distribución, si tiene garaje o no, trastero…
- La calidad de los materiales de construcción.
- La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
- La antigüedad.
Una tasación hipotecaria es llevada a cabo por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.
Generalmente, será un arquitecto o arquitecto técnico y pertenecerá a una Sociedad de Tasación de Bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda.
Las Sociedades de Tasación Inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas Sociedades de Tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del mismo.
Existen distintos métodos que se usan para la tasación, aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:
- La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
- La tasación por costos.
- La tasación basada en la capitalización de rentas.
¿A quién va dirigida la tasación hipotecaria?
- A empresas que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo hipotecario, refinanciar sus deudas o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario).
- A entidades financieras que tengan que revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.
- A particulares que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garaje, etc.
A efectos de pedir una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiere adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad financiera a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe.
El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si la entidad financiera quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya ha presentado una tasación.
Ahora bien, aparte de la tasación hipotecaria, existen otras finalidades diferentes.
Finalidades de la Tasación
Las finalidades más utilizadas son:
1. Finalidades incluidas en la normativa ECO 805-2003
- Finalidad mercado hipotecario.
- Finalidad entidades aseguradoras.
- Finalidad instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
- Finalidad fondos de pensiones.
2. Otras finalidades requeridas por entidades financieras
- Proceso de recuperación o adjudicación hipotecaria.
- Proceso de adjudicación para venta rápida.
- Daciones en pago.
3. Finalidades para determinar el importe contable en los estados financieros de contabilidad
- Según las normas internacionales de contabilidad y de información financiera.
- Según las normas de información financiera para entidades de crédito.
- Determinación de valores normales de mercado en operaciones vinculadas.
- Otras finalidades a efectos contables.
4. Finalidades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley del Suelo RDL 2/2008
5. Finalidades para asesoramiento sobre el valor de mercado
6. Finalidad de Leasing
7. Finalidad para calcular el valor de inversión
En definitiva, a efectos prácticos una tasación puede ser necesaria para:
- Cubrir tu hipoteca, Tasación Hipotecaria (de Garantía Hipotecaria).
- Disfrutar de una mejor jubilación (hipoteca inversa).
- Actualizar el valor patrimonial de tus propiedades.
- Como base para el cálculo de impuestos, plusvalías y tasas.
- Poder realizar una justa separación de bienes.
- Gestionar herencias.
¿Quién puede realizar una tasación?
Una tasación es llevada a cabo por un profesional independiente, que debe cumplir con unos determinados requisitos marcados por la ley y bajo la supervisión de una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, como Sociedad de Tasación SA.
El perfil profesional del tasador es el de un arquitecto o arquitecto técnico, y en el caso de que se valore una tipología de inmueble con características especiales como, por ejemplo, una nave industrial, podría ser un ingeniero industrial quien desarrolle el informe. Para una finca rústica, el encargado será un ingeniero agrónomo o agrícola.
Esperamos que este artículo te haya sido de utilidad. Si no es así, desde ED Soluciones estamos aquí para ayudarte en lo que necesites.
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