Es comúnmente conocido que, cuando encargas una tasación (especialmente, cuando su finalidad es hipotecaria), la sociedad de valoración te suele pedir que aportes una nota simple o certificación registral de la propiedad que se vaya a valorar.

Esto, lejos de ser un mero trámite, responde a una obligación normativa coherente con el hecho de que, una vez constituido el préstamo, la carga hipotecaria quedará inscrita sobre una finca registral concreta.

Por esta razón, uno de los cometidos clave del valorador es asegurarse de que es capaz de reconocer en la realidad física que ve y que valora, aquello que está descrito en la nota simple, es decir, de constatar que la realidad física y la descripción registral coinciden (lo que técnicamente se denomina “la identificación” del bien).

Este es uno de los motivos por los que resulta muy importante que tus inmuebles se encuentren, no solamente inscritos, sino correctamente registrados. De hecho, cuando no es así, pueden producirse problemas de varios tipos, desde aquellos que afectan a la valoración hasta otros que tienen que ver con la posibilidad de conseguir un préstamo o, incluso, de garantizar nuestros derechos como propietarios.

Por ello, desde ED Soluciones te vamos a mostrar cuáles son los problemas que trae consigo una incorrecta inscripción registral.

¿Qué problemas trae consigo una incorrecta inscripción registral?

El Registro de la Propiedad es la institución que se encarga de dar fe de quién es el dueño y de qué derechos y cargas recaen sobre cada uno de los inmuebles que se encuentran inscritos en él. Gracias a la existencia de este (que, en España, es de carácter voluntario) se proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias, puesto que aporta certeza y protección legal a quienes transaccionan con los inmuebles o los usan.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece que la descripción de cada finca inscrita en el Registro debe incorporar su situación física detallada, su naturaleza, extensión y condiciones de los derechos que recaen sobre el inmueble (por ejemplo, derechos de propiedad en pleno dominio, de nuda propiedad, de usufructo, de hipoteca, de servidumbre, etc.), la identidad de las personas a favor de las cuales se constituyan dichos derechos y la de las personas de quienes procedan.

Ahora bien, la incorrecta inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad puede producir dificultades como las siguientes:

1.   Problemas de identificación de la propiedad que se valora

Actualmente, sigue siendo común encontrar inmuebles cuyas señas de localización están desactualizadas en el Registro, indicando nombres de calles o números que no coinciden con los actuales, o que describen la ubicación de las propiedades (especialmente, en fincas rústicas) según los nombres de los dueños de las fincas colindantes (propietarios que, en muchos casos, ni siquiera viven ya).

Esto dificulta en extremo, y puede llegar a impedir, que el valorador identifique correctamente el inmueble que tiene que tasar. Es decir, que tenga la certeza de que está inspeccionando la misma propiedad que se describe en la documentación registral que le han proporcionado.

En esos casos, la normativa le obliga a rehusar la emisión de la tasación, ya que no es posible asegurar que la carga hipotecaria que se va a inscribir sobre la finca registral tenga realmente como garantía un inmueble cuyo valor es el indicado en la tasación.

2.   Problemas de cómputo de superficies

Es también muy habitual comprobar que la superficie indicada en la descripción registral no coincide con la que el tasador comprueba durante la visita (la cual suele ser superior). Ello puede deberse tanto a errores de la medición original como, en ocasiones, a la decisión intencionada del primer dueño de registrar una superficie inferior a la real (dado que, antaño, se pagaban impuestos en función de este parámetro), o al hecho de que se hayan llevado a cabo ampliaciones del inmueble (sean estas legales o ilegales) que no han quedado reflejadas en el Registro.

Todo ello dificulta la labor del tasador, quien, antes de incluir estos “excesos” de superficie en el valor, debe constatar que no representan ninguna violación a la legalidad urbanística, lo cual en ocasiones requiere de largas y tediosas gestiones.

Por otra parte, aunque toda la superficie fuese legal y susceptible de valoración, algunas entidades financieras podrían negarse a conceder un préstamo si no se inscribe la superficie total del inmueble, o concederlo por una cantidad inferior.

3.   Problemas de falta de inscripción

Partiendo de la base de que un inmueble no inscrito no puede ser usado como garantía de una hipoteca, la falta de registro puede producir al dueño algunas dificultades adicionales, por ejemplo, a la hora de demostrar que es el propietario, si lo quiere vender a un tercero, al comprador, le pueden surgir dudas razonables si el inmueble que adquiere tiene o no cargas (hipotecas, embargos, etc.).

4.   Problemas de inscripción irregular

Aunque son menos frecuentes (y afectan, sobre todo, a fincas rústicas), en ocasiones se producen las conocidas como “dobles inmatriculaciones”, es decir, la misma finca figura registrada dos o más veces a favor de diferentes personas.

Esto, evidentemente, produce importantes problemas de gestión para aclarar la situación de la propiedad, además, de los que pueden generarse si, cada uno por su lado, los diferentes “dueños” deciden vender o hipotecar lo que consideran su finca.

Finalmente, se debe tener en cuenta que, aunque no se tratan de problemas de inscripción, existen determinadas circunstancias en las que la situación descrita en el registro impide o dificulta la concesión de un préstamo hipotecario.

Por todo lo anterior, es imprescindible comprobar que tus bienes se encuentran correctamente inscritos, y poner en marcha las gestiones que resulten necesarias en caso contrario, especialmente si te planteas vender o hipotecar el inmueble, para que dicho proceso sea lo más ágil y sencillo posible.

Esperamos que este artículo te haya sido de utilidad para conocer los problemas más comunes de inscribir incorrectamente los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

Si tienes alguna duda, contacta con nosotros. Desde ED Soluciones estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites.