La tasación de una vivienda es una valoración realizada por un técnico tasador con la que se establece el valor de un inmueble, en relación con los parámetros del mercado y las oscilaciones de la oferta y la demanda de un determinado momento.
Existen dos razones fundamentales para pedir la tasación de una vivienda: con finalidades hipotecarias y no hipotecarias requeridas para conocer el valor de una propiedad y así establecer un precio de venta acorde al mercado.
Respecto a las tasaciones con fines hipotecarios, un elemento fundamental de obligado cumplimiento para la consecución de un préstamo bancario son las realizadas por sociedades de tasación homologadas sujetas a la Orden ECO 805/2003, reguladas por el Banco de España.
Además, tal y como indica la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), “este tipo de valoración está también regulada a través de una normativa pública que determina numerosísimos parámetros técnicos de obligado cumplimiento, y que asegura la transparencia y accesibilidad por los clientes, de los criterios e hipótesis seguidos en la tasación”.
Además, los activos susceptibles de tasación hipotecaria son los siguientes:
- Bienes inmuebles de cualquier tipología: viviendas individuales, promociones, terrenos, fincas rústicas, naves, locales y edificios comerciales y comprobaciones de obra de todos ellos.
- Derechos: concesiones administrativas, derechos de superficie, servidumbres, usufructos, nuda propiedad, uso y habitación, limitaciones de dominio, opciones de compra, etc.”.
¿Cuáles son los aspectos más influyentes a la hora de tasar una vivienda?
Para poder determinar el precio actual de mercado de un inmueble, los tasadores deben comprobar diferentes aspectos técnicos y jurídicos que influyen en el valor de tasación.
1. Ubicación de la vivienda
La localización exacta en la que se encuentra el inmueble y el barrio en el que se sitúa es uno de los aspectos clave en el proceso de compraventa y en su correspondiente tasación.
Una vivienda enclavada en una de las mejores zonas de una ciudad, pero en una calle con gran afluencia de ocio nocturno, puede tener una valoración inferior, en comparación con otra situada en una calle peatonal, bien provista de servicios y zonas verdes de un barrio medio, por ejemplo.
2. Superficie construida y útil de la vivienda
Este aspecto resulta fundamental en la tasación de una vivienda, aunque dependerá de la conservación interior de los metros útiles y construidos. Si se trata de un inmueble rehabilitado, recibirá una valoración superior.
3. Estado de conservación del inmueble
El tipo de edificación, la antigüedad y el estado de preservación del edificio en el que se encuentra el inmueble a tasar, si está rehabilitado o no, determinará, en gran parte, la tasación de la propiedad. Además, el tasador tendrá que valorar el aspecto de elementos exteriores, como fachadas, terrazas y balcones…
4. Distribución, instalaciones y calidades de la vivienda
La distribución interior de las viviendas ha sufrido una transformación considerable en las últimas décadas.
Antiguamente, se construían inmuebles de grandes dimensiones con largos pasillos y muchas habitaciones excesivamente compartimentadas, mientras que actualmente, la tendencia indica que las viviendas con distribución cuadrada y espacios más amplios y luminosos cuentan con mejor aprobación y posibilidad de venta, por lo que el tasador valorará también el tipo de distribución interior, más lógica y eficiente.
Respecto a las instalaciones y calidades de la vivienda, también serán recogidas en el informe de tasación, tanto las instalaciones eléctricas y de fontanería, como el tipo de cerramientos (puertas y ventanas), estado de los pavimentos y revestimientos.
5. Iluminación
El factor de la orientación de un inmueble es imprescindible en una tasación. Las que están orientadas al sur, por ejemplo, cuentan con luz natural durante todo el día, en los meses de invierno, primavera y otoño, mientras que en verano, cuando hace más calor, el sol incide en el interior únicamente durante las horas centrales.
Por ello, un inmueble con mucha luz natural tendrá mejor valor de tasación que uno más oscuro.
6. Ascensor
Si la vivienda a tasar dispone de ascensor, aumentará el valor de la tasación.
Además, el tasador comprobará diferentes datos en el Registro de la Propiedad y otros organismos oficiales para conocer qué cargas soporta el inmueble y quién es el dueño.
Si la vivienda está afectada por algún tipo de expropiación y/o planes urbanísticos, si se trata de una VPO (vivienda de protección oficial) o si el edificio dispone de la ITE en regla también condicionarán el valor de la tasación.
Una tasación debe llevarse a cabo por un arquitecto o arquitecto técnico con formación específica. La tasación definitiva se consigue gracias al estudio de estos parámetros y la equiparación con el precio de mercado de otros inmuebles de la misma zona. Con esta valoración y el informe correspondiente, la entidad financiera escogida puede conceder el préstamo hipotecario.
¿Quién debe pagar los costes de una tasación inmobiliaria?
Según la Ley Hipotecaria, el usuario tendrá que pagar solamente el coste de la tasación, que puede oscilar entre los 300 y los 600 euros, y además podrá elegir libremente, sin imposiciones, la sociedad de tasación homologada que la lleve a cabo.
Validez de las tasaciones con fines hipotecarios
En cuanto se ha materializado la tasación hipotecaria de una vivienda, la validez será de seis meses desde la fecha de emisión y puede usarse para pedir el préstamo hipotecario en diferentes entidades bancarias, siempre y cuando no haya finalizado su vigencia. En caso de no haber adquirido el inmueble pasado los seis meses, será necesario solicitar una tasación nueva.
Contar con una tasación oficial de un inmueble llevada a cabo por una empresa homologada es un requisito de obligado cumplimiento para acceder a préstamos hipotecarios y un valor añadido si se pretende vender una vivienda a precio de mercado.
Esperamos que este artículo te haya servido de ayuda para saber qué aspectos son fundamentales a la hora de tasar tu vivienda.
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